Инвестиции в Земеделска Земя – Предимства и Недостатъци
Защо твърде рядко се говори за преимуществата на един наистина добър актив, какъвто е Земеделската Земя? Не се анализира нито в учебниците, нито в Курсовете за лични финанси и инвестиции, нито в практиката. Като че ли тази тема неоснователно остава в сянка. Реших, че аз ще се осмеля да хвърля малко светлина върху обработваемите земи – като инвестиция и собственост. С една условност – ще бъда прям и ще представя богатия набор от предимства, но също така ще посоча и някои недостатъци на актива.
В моя роден край Добруджа земеделието е основен поминък и много хора инвестират в земя, захранвайки и изхранвайки цели семейства и поколения под формата на наследство и традиция, които се предават напред. Процесът касае обичаите и родолюбието, но всъщност е доста плодороден за разглеждане и в чисто финансов аспект.
Нека да започваме с предимствата:
- Земеделската земя не се произвежда – това я прави лимитирана и съответно ценна инвестиция. При нея няма емисия на нова земя, а само преразпределение на актива от един собственик на друг.
- Земеделската земя не се амортизира и в този ред на мисли има нулеви разходи.
- Земеделската земя е инвестиционен актив, който физически не може да се открадне.
- Земеделската земя не изисква разходи за ремонти и поддръжка – поемат се от наемателя, ако е отдадена под аренда. Тоест като обект на собственост тя може да има нулев мениджмънт.
- Земеделската земя е основен производствен актив на жизнено необходими продукти / стоки за населението и няма изгледи това обстоятелство да се промени.
- Повсеместен е превесът на търсенето над предлагането на земеделски земи за покупка и наемане. Към продажба се пристъпва предимно в случаи, при които наследниците са много и имотът е трудно управляем. Това съотношение търсене-предлагане обуславя движението на цената нагоре.
- Като актив на практика представлява възможност за безкраен инвестиционен хоризонт. Земеделска земя не се купува с цел да се продава, а предимно с идеята да се завещава. Факт.
- Притежаването на земеделска земя с безкраен инвестиционен хоризонт осигурява спокойствие и безценен психоемоционален комфорт. Като нейни собственици не ни вълнуват пазарните флуктуации, характерни за практически всички други инвестиционни активи – злато, акции и взаимни фондове.
- Земеделската земя е нещо повече от средство за запазване на стойността на парите. Поради тенденцията за нарастване на производителността от единица площ, цената на актива нараства през годините с темп над инфлацията.
- Земеделската земя създава постоянен паричен поток от рентен доход, който е устойчива положителна функция поради естественото повишаване на стойността на базовия актив. Към момента в Добричко рентата достига до 150 лв. на декар.
- Собствеността на земеделската земя е с мажоритарен характер. Което означава, че решенията за актива са в ръцете на инвеститора.
- Ефектът на Линди. Ако искате да знаете колко дълго може да разчитате на даден инвестиционен актив, то най-важният въпрос, който трябва да си зададете, е: Колко световно утвърдени компании ще оцелеят в следващите 20-30-50-100 години? Една стара технология има повече от 99% шанс да продължи да бъде на пазара, докато при една нова технология този шанс е едно на 10 000. А кое е по-отдавнашно от земята?
- Земеделската земя не се облага с данък. Точно както и рентният доход също не се облага с данък. Тоест това е актив с нулева данъчна тежест. Не познавам други подобни.
Да разгледаме конкретни примери за приходите от актива:
В България от една добра инвестиция в земеделска земя може да се постигне средногодишна доходност от около 7 – 8%. Тя включва следните 2 елемента:
- Рентна доходност от около 4% годишно с включени всички разходи за покупка на актива. Конкретизирам: 150 лв. рента на цена от 4000 лв. е точно 3.75% доходност. Изчислява се по следния начин: разделяме наема на цената или 150 лв. рента, делено на 4000 лв. покупна цена, прави 3.75% ;
- Капиталова доходност от около 3% средногодишно. Тази доходност компенсира най-вече инфлацията, която според официалната статистиката на Федералния резерв, е осреднено 3.1% през последното столетие. През изминалите няколко години имаше дори по-висока капиталова доходност поради по-високата инфлация, която се пренесе във всички реални активи – земи, недвижими имоти.
Средногодишната обща доходност от 7-8% не изглежда съществена, но реално се постига без инвестиционен риск и при пълно спестяване на психоемоционалния стрес.
Ще Ви запозная и с минусите на актива Земеделска земя, които са доста малко на фона на плюсовете.
- Бавна ликвидност. Земеделската земя не може да се обърне във фиатни пари в рамките на няколко дни. В болшинството от практиките самото намиране на Купувач отнема известно време. Особено утежняващо е, ако земята е собственост на няколко наследника.
- Неустойчивост на природни бедствия и войни. Земеделската земя, както и недвижимите имоти, не могат да се преместят при форсмажорни обстоятелства.
- Като първоначално вложение изисква по-голям ресурс. За да стартира инвестиция в земеделска земя, човек е правилно да закупи поне един парцел от минимум 5 декара. Или, изразено в левова равностойност, той трябва да си подсигури сумата 20 000 лв., събирането на която ще му отнеме време и дисциплина. Това е грубо едногодишен доход на един човек. Докато при други активи (например при акции, инвестиционни застраховки, взаимни фондове) може да се инвестира на месечна база около 20 евро. Можем да направим заключението, че Земеделската земя като инвестиция е достъпна предимно за хора с 2 пъти над средния доход за страната.
- Навлизането на човечеството в ерата на изкуствен интелект, дигитализация и токенизация на всички класове активи, вкл. имоти. Наскоро видях в една платформа да се продават токени на имоти в Сан Франциско и то не с малка доходност около 7%.
Земеделската земя е устойчив, но също и предизвикателен актив. Ако сте в групата на инвеститорите със споменатия в текста доход, разчитам, че информацията е била полезна за Вас. А за останалите – любопитна подробност във финансовото ориентиране.
